|
|
 |
|
co zrobi膰 ja developer upada. |
|
|
Jak podnie艣膰 si臋 z upadku dewelopera?
Cz臋sto docieraj膮 do nas informacje o deweloperach og艂aszaj膮cych upad艂o艣膰. Nie by艂o ich mo偶e szczeg贸lnie du偶o, ale s艂yszy si臋 g艂osy, 偶e b臋dzie coraz wi臋cej. Nie twierdzimy, 偶e tak si臋 stanie, ale warto wiedzie膰, co zrobi膰, gdy ju偶 do takiej sytuacji dojdzie. Spraw臋 przeanalizowali analitycy Open Finance i firmy Home Broker.
B膮d藕my szczerzy – je艣li deweloper, u kt贸rego zosta艂o kupione mieszkanie, og艂osi upad艂o艣膰, sytuacja nabywcy nie jest do pozazdroszczenia. Jednak nie mo偶na si臋 od razu podda膰, bo zawsze warto walczy膰 o swoje pieni膮dze. Co wi臋c da si臋 zrobi膰? Wszystko zale偶y od tego, w jakiej formie zosta艂a podpisana umowa przedwst臋pna.
Umowa przedwst臋pna w formie aktu notarialnego
W momencie, kiedy deweloper og艂asza upad艂o艣膰, jego istniej膮cy maj膮tek staje si臋 cz臋艣ci膮 masy upad艂o艣ciowej, kt贸r膮 zarz膮dza syndyk masy upad艂o艣ciowej. Klienci staj膮 si臋 wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia kwalifikowane s膮 zgodnie z prawem upad艂o艣ciowym i naprawczym do kategorii III. Oznacza to dok艂adnie tyle, 偶e roszczenia klient贸w rozpatrywane b臋d膮 na samym ko艅cu. W pierwszej kolejno艣ci z maj膮tku upad艂ego dewelopera zaspokajane s膮 m.in. wszystkie koszty post臋powania upad艂o艣ciowego, nale偶no艣ci z tytu艂u sk艂adek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracownik贸w oraz nale偶no艣ci ze stosunku pracy. Pozosta艂a cz臋艣膰 maj膮tku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowi膮za艅 podatkowych d艂u偶nika i dopiero po ich uregulowaniu mog膮 dochodzi膰 swoich praw klienci.
Je艣li chcemy odzyska膰 zainwestowane 艣rodki, musimy zg艂osi膰 wierzytelno艣膰 do s膮du upad艂o艣ciowego. Jest to dla nas jedna z wa偶niejszych czynno艣ci, poniewa偶 brak zg艂oszenia pozbawia wierzyciela mo偶liwo艣ci zaspokojenia swych roszcze艅 z maj膮tku w ramach post臋powania upad艂o艣ciowego. Zg艂oszenie wierzytelno艣ci jest form膮 jej dochodzenia w post臋powaniu s膮dowym. Spe艂nia analogiczn膮 funkcj臋 do wytoczenia pow贸dztwa w procesie czy z艂o偶enia wniosku o wszcz臋cie post臋powania egzekucyjnego. Nale偶y pami臋ta膰, aby w zg艂oszeniu dok艂adnie opisa膰 wierzytelno艣膰, a zw艂aszcza okre艣li膰 kwot臋 nale偶no艣ci g艂贸wnej (to, co wp艂acili艣my ju偶 deweloperowi), wraz z nale偶no艣ciami ubocznymi, kt贸rymi s膮 odsetki nale偶ne od dewelopera za okres do dnia og艂oszenia upad艂o艣ci oraz koszty procesu i egzekucji zwi膮zane z dochodzeniem nale偶no艣ci g艂贸wnej. Musz膮 by膰 r贸wnie偶 okre艣lone dowody stwierdzaj膮ce istnienie wierzytelno艣ci oraz kategoria, do kt贸rej wierzytelno艣膰 ma by膰 zaliczona.
Bardzo wa偶ne jest, aby, podpisuj膮c umow臋 przedwst臋pn膮 w formie aktu notarialnego, zapewni膰 sobie zabezpieczenie w postaci wpisu roszczenia o przeniesienie w艂asno艣ci lokalu na nabywc臋 w ksi臋dze wieczystej. Roszczenie ujawnione w ksi臋dze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono wyp艂acone z ceny sprzeda偶y nieruchomo艣ci. Pozostali wierzyciele mog膮 si臋 zadowoli膰 tylko zaspokojeniem swoich roszcze艅 z masy upad艂o艣ciowej, czyli maj膮tku sp贸艂ki. Prawo upad艂o艣ciowe szczeg贸艂owo okre艣la, w jakiej kolejno艣ci zostaj膮 zaspokojone wierzytelno艣ci. Przyszli nabywcy, kt贸rych roszczenia wpisane s膮 do ksi臋gi wieczystej, s膮 w zdecydowanie lepszej sytuacji, poniewa偶 sp艂ata nale偶no艣ci dewelopera nast膮pi w pierwszej kolejno艣ci z ceny sprzeda偶y nieruchomo艣ci.
Umowa przedwst臋pna w zwyk艂ej formie
Je艣li ufali艣my deweloperowi na tyle, 偶eby zawiera膰 umow臋 w zwyk艂ej, cywilno-prawnej formie, to niestety niewiele, a w zasadzie nic nie mo偶na zrobi膰. Brak umowy w formie aktu notarialnego uniemo偶liwia podj臋cie pr贸by doko艅czenia budowy. Ponadto upad艂o艣膰 dewelopera nie zwalnia jego klient贸w od regulowania zobowi膮za艅. Je偶eli wi臋c zaci膮gn臋li oni kredyt hipoteczny, to nawet gdy mieszkania nie otrzymaj膮, musz膮 go sp艂aca膰. Na podstawie umowy w zwyk艂ej formie pisemnej mo偶emy jedynie dochodzi膰 odszkodowania za niedotrzymanie warunk贸w umowy przez dewelopera. Nie mo偶emy natomiast skutecznie domaga膰 si臋 wykonania umowy, czyli przeniesienia w艂asno艣ci, nawet je艣li zap艂acili艣my ca艂膮 cen臋 sprzeda偶y. Umowa w zwyk艂ej formie pisemnej nie zabezpiecza naszych interes贸w na wypadek upad艂o艣ci dewelopera.
Przed takimi skutkami chroni zawarcie umowy przedwst臋pnej w formie aktu notarialnego, co pozwala 偶膮da膰 zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. dokonania sprzeda偶y lokalu na warunkach okre艣lonych w umowie przedwst臋pnej, lub stara膰 si臋 o odzyskanie zainwestowanych pieni臋dzy.
Najlepszym sposobem na uchronienie si臋 przed upad艂o艣ci膮 dewelopera jest dok艂adne jego sprawdzenie przed podpisaniem umowy przedwst臋pnej (oczywi艣cie w formie aktu notarialnego). Pami臋tajmy r贸wnie偶 o wpisaniu do ksi臋gi wieczystej roszczenia o przeniesienie w艂asno艣ci lokalu na nabywc臋. Zapewni nam to pierwsze miejsce w kolejce do zaspokajania roszcze艅. Najlepszym rozwi膮zaniem jednak jest wybieranie inwestycji ju偶 zako艅czonych i podpisywanie od razu ostatecznych um贸w przeniesienia w艂asno艣ci. Tylko wtedy mamy gwarancj臋, 偶e nie stracimy pieni臋dzy ani mieszkania.
Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomo艣ci Home Broker
oraz Karolina Gruszczy艅ska, prawnik Home Broker
|
|
|