spacer.png, 0 kB

Współpraca

Zamów Newsletter



Login:

Adres email:
zapisz wypisz

spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
Kto się załapie na kredyt we frankach? Drukuj E-mail

 

Waluta czy złotówka? To odwieczny dylemat mieszkaniowego kredytobiorcy. Jednoznacznej odpowiedzi nie ma. Można natomiast podać argumenty za i przeciw. W placówce banku możemy bowiem liczyć tylko na jednostronną "wizję świata" - zależną od sprzedażowej strategii przyjętej przez daną instytucję.


Bankowiec lub doradca finansowy, który jest zwolennikiem franka szwajcarskiego może użyć następującego argumentu: kurs franka musiałby wzrosnąć o 30 proc., by rata kredytu w tej walucie zrównała się z ratą alternatywnego kredytu w złotówkach. Oczywiście mało kto wyobraża sobie deprecjację złotówki na tak dużą skalę w krótkim czasie - musiałby nastąpić kryzys walutowy!

Ten argument podany w postaci saute - bez dodatkowego wyjaśnienia jest jednak mało obiektywny. To analiza statyczna - na dzisiaj. Ten 30-proc. bufor bezpieczeństwa wynika oczywiście z różnicy w oprocentowaniu kredytu frankowego i złotowego, a owa różnica dzisiaj to ok. 2,5 pkt proc. Za kilka miesięcy może to być jednak znacznie mniej i wówczas np. tylko 10-proc. wzrost notowań szwajcarskiej waluty zniweluje oszczędność na racie.

Dlatego mówiąc o buforze bezpieczeństwa należy nakreślić bliższą i dalszą przyszłość stóp procentowych dla obu porównywanych walut. Bliższa przyszłość to dalszy spadek (pewnie o 0,25-0,5 pkt proc. do końca roku) stóp procentowych w Polsce oraz wzrost stóp w Szwajcarii.

Do tego należy dodać dwie rzeczy. Po pierwsze marże banków w przypadku franków szwajcarskich są wyższe niż dla złotówek. Nie są dwa razy wyższe, bo konkurencja silnie je ściąga w dół ale jednak trudno przy niskim wkładzie własnym znaleźć kredyt we frankach z marżą 1 pkt proc., a w przypadku złotówek przynajmniej kilka banków chętnie po takiej cenie pożyczy i jeszcze da upust na pierwszy rok spłaty.

Po drugie, kredyt walutowy jest zawsze droższy niż podaje bank. To efekt stosowania przez banki prostego manewru: wypłata kredytu następuje po kursie kupna a spłacać zadłużenie trzeba już po kursie sprzedaży. Efekt? Kredyt który kosztuje 3 proc. faktycznie jest o 0,3-0,6 pkt proc. droższy. Ten przedział wynika stąd, że banki różnią się jeśli chodzi o szerokość spread’u, a więc różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty kredytu.

Uwzględniając dwa powyższe argumenty oraz prognozy zmian stóp procentowych można szacować, że do końca roku różnica w oprocentowaniu między przeciętnym kredytem w złotówkach a kredytem we frankach szwajcarskich spadnie do 1 pkt proc. Czy to oznacza, że nalezy zapomnieć o franku?

"Uzależniony" frank

Niekoniecznie. Jest jeszcze dalsza przyszłość - bardziej istotna w przypadku kredytu zaciąganego na 20 czy 30 lat. Oczywiście tutaj jest większe ryzyko błędnej prognozy jednak można wyciągnąć kilka ciekawych wniosków. Za kilka lat Polska będzie w strefie euro. Warto więc przyjrzeć się zależności między wspólną walutą w szwajcarskim frankiem.

Gdy spojrzymy na stopy procentowe w strefie euro i Szwajcarii od początku funkcjonowania Europejskiego Banku Centralnego, zauważymy, że zawsze stopy szwajcarskie były o 1-1,5 pkt proc. niższe od "europejskich". Co więcej, między tymi stopami jest silna korelacja: zmieniają się w tych samych kierunkach.

Podobne zjawisko można zaobserwować jeśli spojrzymy na kursy euro i franka wobec złotówki. Tutaj także jest silny związek. Współczynnik korelacji między kursem EUR/PLN a CHF/PLN za ostatnie 10 lat wynosi aż 0,93 (współczynnik 1 jest mamy przez całkowitej zależności dwóch strumieni danych).

Wniosek? Osoba która zarabia w euro a spłaca kredyt we frankach praktycznie nie ponosi ryzyka kursowego a z dużym prawdopodobieństwem zawsze będzie mieć nieco tańszy kredyt.

Pytanie dlaczego mieszkańcy Niemiec czy Francji nie zadłużają się we frankach? Przede wszystkim nie mają takich ofert. Banki w UE nie oferują szeroko kredytów we frankach szwajcarskich, a już na pewno nie konkurują marżami tak jak polskie banki. A nawet gdyby takie oferty były na rynku to i tak bogaci Europejczycy nie "schylaliby" się po kredyt mieszkaniowy tańszy o 1 pkt proc.

Co innego mniej zasbni Polacy. My powinniśmy wykorzystać fakt, że w najbliższych latach stopy w Polsce będą wyższe niż w Szwajcarii a za kilka lat zaczniemy zarabiać w euro i zaczną działać opisane wyżej mechanizmy.

Najmniej przewidywalnym elementem tych prognoz są kursy walutowe. Większość ekspertów skłania sie ku tezie, że złotówka będzie się w dłuższej perspektywie umacniać. Sprzyjać ma temu dynamicznie rosnąc gospodarka i relatywnie wysokie stopy procentowe w Polsce.

Kosztowny powrót

Jeśli już podejmiemy decyzję o wyborze kredytu w walucie obcej musimy zdać sobie sprawę, że powrót do złotówki jest kosztowny, a może być nawet bardzo kosztowny. Przewalutowanie to operacja za którą zapłacimy 4-5 proc. kwoty kredytu. I to nawet wtedy gdy bank nie pobiera żadnej prowziji. Ten koszt wynika z przeliczenia kursowego stosowanego przez bank.

Praktyka pokazuje, że klienci przewalutowują kredyty w najgorszych możliwych momentach - po osłabiebniu złotówki. Walnie im w tym pomagają media strasząc osłabieniem naszej waluty o 5 groszy po jakiejś wypowiedzi polityka. Największe straty ponoszą klienci właśnie na nieprzemyślanych przewalutowaniach. Bankom oczywiście nie zależy szczególnie na tym, by klienta odwieść od decyzji o zmianie waluty – sporo na tym zarabiają.

Tymczasem podejście walutowego kredytobiorcy powinno być następujące: co miesiąc spłacam ratę np. 700 zł. Gdybym miał kredyt w złotówkach płaciłbym np. 1000 zł. Jeśli spłacałem taki kredyt przez 5 lat to mam 18 tys. zł "skumulowanych" oszczędności. Gdybym tę kwotę inwestował zarabiając 5 proc. rocznie byłoby to 20,5 tys. zł.

Jeśli po 5 latach spłaty kurs franka rośnie, a z nim rośnie rata np. do poziomu 1000 zł albo nawet 1100 zł wówczas wystarczy zestawić straty z oszczędnościami (z lat poprzednich), by zdać sobię sprawę jak nieopłacalną decyzję byłoby przewalutowanie. Przewalutowując kredyt po wzroście kursu waluty w której był zaciągnięty możemy zrealizować stratę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych - "zamykamy" cały kapitał kredyt pozostający do spłaty na wysokim poziomie.

Poprawka na ryzyko

By jednak móc spokojnie płacić podwyższone raty przez pewien czas i delektować się wypracowanymi przez ubiegłe lata oszczędnościami trzeba mieć odpowiednie dochody. I tu zbliżamy się do kwestii bardzo aktualnych - oceny zdolności kredytowej. Nie może być oczywiście tak, by klienta było stać na ratę 700 zł kredytu we frankach a na ratę 900 czy 1000 zł już nie. Może się przecież okazać, że taką ratę właśnie, podwyższoną ratę będzie musiał przez jakiś czas płacić. To rola banku, by odpowiednio zasotrzyć zasady zdolności kredytowej tak, by przyjąć poprawkę na możliwy niekorzystny obrót sytuacji na rynku walutowym.

Jak dotąd banki różnie wywiązywały się z tego obowiazku. Wiele banków skłonne było pożyczyć znacznie więcej temu samemu klientowi w sytuacji, gdy wybierał franki zamiast złotówek. Nadzór bankowy wziął więc sprawy w swoje ręce i "zarekomendował" bankom, by licząc zdolność kredytową dla klienta pożyczającego franki szwajcarskiej wstawiały do swoich kalkulatorów oprocentowanie takie jak w złotówkach oraz kwotę kredytu podwyższały o 20 proc. W efekcie jeśli chcę pożyczyć 100 tys. zł we frankach szwajcarskich to musi mnie być stać na 120 tys. zł w złotówkach.

Jeśli jednak spojrzymy na zamieszczoną poniżej tabelę okaże się, że są banki które tak jak PKO BP pożyczają tyle samo niezaleznie od waluty i jednocześnie pożyczają bardzo dużo - znacznie więcej temu samemu klientowi niż np. Dom (oddział Getin Banku), który znacznie podnosi dostępną kwotę dla klienta wybierającego franki.

Jeśli PKO BP pozwala przykładowej rodzinie o dochodach 2500 netto płacić ok. 1400 zł raty to powstaje pytanie czy przypadkiem nie nazbyt liberalnie ocenia on zdolność kredytową? Mimo, że nie popełnia "przestępstwa" pożyczając więcej we frankach niż w złotówkach. Warto też wspomnieć, że kredytobiorca złotówkowy też nie jest na wieki zabezpieczony przez wzrostem raty - stopy procentowe nie zawsze spadają.

< Poprzedni   Nastpny >
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB